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Die Diskussion über die erforderliche Reduzierung der CO₂-Emissionen, der in zahlreichen Städten Europas sichtbare Verfall von Gebäuden aus den 1960er/1970er Jahren und der dadurch bedingte Leerstand waren schon 2005 Anlass zu einer von uns erarbeiteten Studie.
Was sind die Voraussetzungen für eine erfolgreiche Sanierung, mit welchen Mitteln kann man sie umsetzen? Wir haben dazu exemplarisch 18 Bürogebäude in der Berliner City West auf ihr Potential untersucht, durch eine Erneuerung wieder für einen weiteren Lebenszyklus genutzt werden zu können.
Warum 60er/70er-Jahre-Gebäude? Die Gebäude aus dieser Zeit haben ihren ersten Nutzungszyklus weit überschritten. Sie bieten zudem aufgrund der ihnen oftmals innewohnenden Sachlichkeit eine gute Grundlage zum Rückbau auf die Tragwerksstruktur und damit eine Basis zur Entwicklung einer neuen Idee für einen weiteren Nutzungszyklus.

Strategien
Als Architekten interessiert uns die Frage, wie sich Qualität in Sanierungsprojekte implementieren lässt. Die politisch motivierten Programme zur Energieeinsparung (Energieausweise, Förderprogramme) eignen sich aus bisheriger Sicht nicht, eine nachhaltige Verbesserung der Qualität zu initiieren. Isolierte Maßnahmen, wie die Überarbeitung der Klimahülle, bewirken langfristig möglicherweise sogar das Gegenteil, da sie zwar große Investitionen binden, aber letztlich nicht ausreichen, ein Gebäude wieder zu einem aktiven Teil der Stadt zu machen. Ein Gebäude, welches zwar energetisch saniert ist, jedoch ansonsten geringe Qualitäten aufweist, wird nicht gefragt sein. Zu einem erfolgreichen Projekt gehört mehr.

Lebenszyklus
Die Sanierung bestehender Gebäude ist eine wichtige Komponente des nachhaltigen Wirtschaftens. Jenseits des üblichen Lebenszyklus eines Gebäudes mit Konstruktion, Nutzung und Dekonstruktion eröffnen sich mit einer Sanierung und der sich anschließenden weiteren Nutzungsperiode neue Perspektiven. Gebäude, welche von ihrer Grundstruktur Möglichkeiten für eine Weiternutzung bieten, sind natürlicherweise wirtschaftlicher und damit attraktiver, da der Anteil der Rohbaustruktur immerhin bis zu 40% des Gesamtwertes eines Gebäudes beträgt. Unsere Studie zeigt Wege, wie dieses Potential erschlossen werden kann und bietet somit vielfältige Ansätze für ein Wiederbeleben von leerstehenden Gebäuden.

Potentialanalysen
Mithilfe von differenzierten Analysen wurden die Referenzprojekte in Bezug auf Umfeld und Struktur der Gebäude untersucht. Mit den parallel dazu erstellten alternativen Nutzungskonzepten können als Ergebnis Perspektiven aufgezeigt werden, auf deren Basis sich maßgeschneiderte Lösungen für Nutzer- oder Zielgruppen entwickeln lassen.

Neue Möglichkeiten 
Ein Gebäude, welches bisher eine reine Büronutzung beinhaltet, muss nicht zwangsläufig wieder monofunktional genutzt werden. Möglicherweise ergeben sich aus der Potentialanalyse geeignetere Nutzungen oder Nutzergruppen, die ein Objekt in eine neue Vermarktungssituation bringen. Durch die Ideen zu neuen Inhalten können sich aus den leerstehenden Gebäudestrukturen völlig neue Projekte entwickeln. Die ganzheitliche Bearbeitung kann zu Ergebnissen führen, bei denen sich die sanierten Gebäude nicht von „Neubauten“ unterscheiden.

Integrale Planung
Nur durch eine integrale Planung, beginnend mit der Phase 0, der Projektentwicklung (Analyse, Zielgruppen, Nutzungsvarianten), bis zur Projektrealisierung kann aus den komplexen Anforderungen eine maßgeschneiderte Lösung entwickelt werden. Dabei spielen sämtliche Aspekte (Infrastruktur, Urbanistik, Soziologie, Ökonomie, Ingenieurwissenschaft, Nachhaltigkeit, Design) durch alle Phasen des Projektes eine Rolle. Erst das vernetzte Arbeiten der unterschiedlichen Projektbeteiligten ermöglicht die angestrebte Planungsqualität.